Poikkeaminen, Meilahti, Paciuksenkatu 27, Kiinteistö Oy Helsingin Paciuksenkadun Arvo

Maankäyttöjohtaja päätti hyväksyä 15. kaupunginosan (Meilahti) korttelin 15581 tonttia 5 koskevan poikkeamishakemuksen. Hakemuksen mukainen hanke edellyttää poikkeamista asemakaavasta nro 10575 seuraavasti:

Maankäyttöjohtaja päätti myöntää poikkeamisen seuraavilla ehdoilla:

Maksu

3 346,50 euroa

Hakija

Kiinteistö Oy Helsingin Paciuksenkadun Arvo

Rakennuspaikka

15. kaupunginosan (Meilahti) korttelin 15581 tontti 5

Hakemus

Hakija hakee lupaa muuttaa Paciuksenkatu 27:n toimistokerrosten 2–5 ja osittain 1 (yhteensä noin 4 121 k-m²) käyttötarkoitus palveluasumiseen poiketen asemakaavan käyttötarkoituksesta (K-4), joka sallii toimisto-, liike-, ravintola- ja hotellirakentamisen, sekä poikkeamista rakennuksen vesikaton ylimmän kohdan korkeusasemasta, jotta kattoterassille voidaan toteuttaa toinen poistumistie (n. 12 m²) ja kansipihalle voidaan toteuttaa alle 50 m²:n kokoinen jätekatos/ulkoiluvälinevarasto.

Hakija perustelee hakemustaan sillä, että monipuolinen muuntojoustava käyttötarkoitusmerkintä palvelee paremmin sekä nykyaikaa että tulevaisuuden muuttuvia tarpeita. Monipuolisen käytön mahdollistava asemakaava tukee myös yleiskaavan tavoitetta toiminnallisesti monipuolisesta elävästä kaupunkirakenteesta. Konversiot tukevat kiertotalouden edistämistä ja rakennetun ympäristön kestävää käyttöä.

Säännökset, joista poiketaan

Haettu toimenpide on vastoin voimassa olevaa asemakaavaa ja siten vastoin maankäyttö- ja rakennuslain 58 §:n 1 momenttia.

Lähtötiedot

Rakennuspaikka sijaitsee alueella, jolla on voimassa 27.5.1998 vahvistettu asemakaava nro 10575. Asemakaavan mukaan rakennuspaikalle saa rakentaa toimisto-, liike-, ravintola- tai hotellirakennuksen. Rakennuksen korkeutta on rajoitettu määräyksellä rakennuksen vesikaton ylimmän kohdan korkeusasemasta.

Helsingin yleiskaavassa 2016 rakennuspaikka on osoitettu Kantakaupunki C2 -alueeksi, jota kehitetään toiminnallisesti sekoittuneena asumisen, kaupan ja julkisten palvelujen, toimitilojen, hallinnon, puistojen, virkistys- ja liikuntapalvelujen sekä kaupunkikulttuurin alueena. Rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen muutoksissa on varmistettava kantakaupungille ominaisen, toiminnallisesti monipuolisen ja sekoittuneen rakenteen säilyminen sekä liike- ja toimitilojen riittävä määrä. Käyttötarkoituksen muutosten yhteydessä tulee tehdä alueellinen tarkastelu.

Tontilla sijaitsee lasijulkisivuinen toimistorakennus, jonka on suunnitellut arkkitehtuuritoimisto Jaakko Laapotti. Rakennus on valmistunut 1998. Rakennuksen maantasokerroksessa on koko tontin laajuinen pysäköintihalli. Viisikerroksinen toimistomassa sijoittuu pysäköintikerroksen päälle viistetyn L-kirjaimen mallisesti tontin koilliskulmaan. Ullakkokerrokseen on toteutettu saunaosasto, jonka on saanut rakentaa aputiloineen asemakaavaan merkityn kerrosalan lisäksi. Lounaaseen avautuva kansipiha on kauttaaltaan asfaltoitu ja se on pysäköintikäytössä. Tontin kaavanmukainen rakennusoikeus on 4 800 k-m², josta on käytetty hakijan tarkastusmittausten mukaan 4 728 k-m².

Tontin kaavanmukainen autopaikkavaatimus on vähintään 1 ap / 250 k-m² (19 ap). Autopaikkoja on toteutettu huomattavasti vaatimusta enemmän: kiinteistön pihakannella on noin 30 autopaikkaa ja pysäköintihallissa 60 autopaikkaa.

Tontti sijaitsee vilkkaasti liikennöidyn Paciuksenkadun varrella. Paciuksenkatu tuottaa ympäristöönsä liikennemelua ja ilman epäpuhtauksia. Paciuksenkadun liikennemäärä kaava-alueen kohdalla on noin 31 000 ajoneuvoa vuorokaudessa. Helsingin kaupungin meluselvityksen 2022 perusteella suunnittelualue on kauttaaltaan melualuetta, jolla ylittyy VNp 993/1992 mukainen päiväajan ohjearvo taso 55 dB ulkona.

Kadulla kulkee myös raitioliikennettä. Raitiotieliikenteestä aiheutuu maaperään värähtelyä, mikä voi asuinrakennuksissa tai muissa melulle herkissä rakennuksissa olla havaittavissa runkomeluna tai tärinänä.

Alueen ilmanlaatua on arvioitu mm. liikennemäärien ja HSY:n tuottaman ilmanlaadun mittausaineiston ja leviämismallinnuksen perusteella. Paciuksenkadun ympäristö on melko avoin ja tuulettuva, mikä parantaa päästöjen laimenemista.

Ilmanlaatuvyöhykkeiden mukainen herkän väestöryhmän kohteen minimietäisyys Paciuksenkadusta olisi noin 60 m. Ilmanlaadun vuosikartan perusteella typpidioksidin vuosiraja-arvoon verrannollinen pitoisuus on suunnittelualueella alle 15 µg/m3. Voidaan arvioida, etteivät typpidioksidin, pienhiukkasten tai hengitettävien hiukkasten raja- ja ohjearvotasot ylity alueella. Etenkin hengitettävien hiukkasten pitoisuudet voivat kuitenkin ajoittain nousta korkeiksi.

Osallisten kuuleminen ja lausunnot

Hakija on kuullut naapurit. Selvitys naapureiden kuulemisesta ja heidän mahdollisuudestaan tehdä muistutus on liitetty hakemusasiakirjoihin. Hakija kuuli luoteispuoleisen naapurin uudestaan, sillä myöhemmässä suunnittelussa ilmeni tarve sijoittaa kansipihan luoteisreunalle nykyistä suurempi jätekatos/ulkovälinevarasto. Alueen yhdistyksiä on tiedotettu kaupunkiympäristön toimialan asemakaavoituspalvelun toimesta sähköpostitse. Heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Laajempi kuuleminen ei ole tarpeen, koska poikkeamisella ei ole vaikutuksia laajemmalle.

Muistutuksia ei ole esitetty.

Hakemuksesta on pyydetty lausunto pelastuslaitokselta.

Pelastuslaitos totesi lausunnossaan (6.2.2025), että paloturvallisuussuunnitelma tulee hyväksyttää pelastuslaitoksella rakentamislupavaiheessa, jotta varmistetaan uuden käyttötarkoituksen soveltuvuus olemassa olevaan rakennukseen.

Haettu käyttötarkoituksen muutos voidaan toteuttaa, koska käyttötarkoituksen muutos tukee olemassa olevan rakennuksen joustavaa käyttöä ja kiertotaloutta. Hakija on myös osoittanut suunnitelmin ja selvityksin, että turvallisen, terveellisen ja viihtyisän sairaalamaisen palveluasumisen edellytykset voivat täyttyä. Poikkeamisen myöntämisen lähtökohtana on nimenomaan sairaalamainen toiminta, jota on paljon tontin lähiympäristössä (Meilahden sairaala-alue).

Käyttötarkoituksen muutoksen myötä alueelta poistuu jonkin verran toimistorakentamisen potentiaalia. Työpaikkamäärä toimistokäytössä kaavanmukaisella kerrosalalla olisi enintään n. 200. Sairaalamainen palveluasuminen tuottaa kuitenkin alueelle jonkin verran työpaikkoja (hakijan mukaan arviolta n. 60 työntekijää), mikä on linjassa voimassa olevan asemakaavan käyttötarkoituksen ja yleiskaavamerkinnän kanssa.

Poikkeaminen rakennuksen vesikaton ylimmän kohdan korkeusasemasta kattoterassin ja kansipihan osalta voidaan toteuttaa, sillä ylitykset ovat pieniä eikä niillä ole merkittäviä vaikutuksia rakennuksen arkkitehtuuriin, kaupunkikuvaan tai maisemaan. Korkeusaseman ylitykset koskevat kattoterassin osalta poistumistienä toimivan porrasyhteyden korottamista kerroksella ja kansipihan osalta alle 50 m²:n kokoisen jätekatoksen/ulkovälinevaraston toteuttamista tontin luoteisreunalle. Porrasyhteyden korottaminen kattotasolle mahdollistaa ullakkokerroksen saunaosastoon liittyvän kattoterassin hyödyntämisen asukkaiden ulko-oleskeluun. Tontilla on käyttämätöntä rakennusoikeutta tarkistusmittausten mukaan 84 k-m², josta porrasyhteyden toteuttamiseen käytetään n. 12 k-m².

Koska rakennuksen käyttötarkoitus muuttuu toimistokäytöstä sairaalamaiseen palveluasumiseen, tontin viihtyisyyden parantamiseen tulee kiinnittää toteutuksessa erityistä huomiota. Palveluiden ja toimistorakentamisen alueilla viherkertoimen tavoitetaso on 0,8. Viherkertoimen tavoitetasoa voidaan kuitenkin tietyissä tapauksissa laskea (kaupunkiympäristölautakunnan päätös 6.2.2024). Hanke on esittänyt tavoitetason laskemista 0,2 yksikköä sillä perusteella, että yli 50 % pihasta on kansipihaa (0,1 yksikön vähennys), ja että nykyiset rakenteet eivät kestä suurempia istutuksia (0,1 yksikön vähennys). Pihasuunnitelmien pohjalta laaditun viherkerroinlaskelman perusteella hankkeen on mahdollista saavuttaa tavoitetaso 0,6. Suunnitelmilla on myös todennettu, ettei viherkerrointa ole juurikaan mahdollista kasvattaa yli 0,6 tavoitetason ilman merkittäviä rakenteellisia tai toiminnallisia muutoksia. Esimerkiksi suurten puiden istuttaminen kansipihalle vaatisi suuria muutoksia nykyisiin rakenteisiin. Lisäksi kannelle täytyy sovittaa pakollinen huoltoajo, ambulanssikuljetukset ja kaksi saattoliikennepaikkaa.

Poikkeamispäätöksen ehtoihin on kirjattu, että tontin vihertehokkuuden tulee täyttää vähintään viherkertoimen tavoitetaso 0,6, sekä muita tarkempia viherrakentamiseen liittyviä ehtoja, jotka tukevat tavoitetaso 0,6:n saavuttamista. Ehtojen tavoitteena on luoda ulko-oleskelualueista mahdollisimman vehreät ja viihtyisät, sekä lisätä vihreää Paciuksenkadun suuntaan.

Hakija on laatinut hankkeesta pysäköintitarveselvityksen. Tontilla on tällä hetkellä noin 90 autopaikkaa, joista maantasokerroksessa sijaitsevassa, koko tontin laajuisessa pysäköintihallissa on noin 60 autopaikkaa. Pysäköintihallin yläpuolinen asfaltoitu kansipiha on myös kokonaisuudessaan pysäköintikäytössä (noin 30 autopaikkaa). Tontin pysäköintipaikkojen vähimmäisvaatimus on 1ap / 250 k-m², mikä tarkoittaa n. 19 autopaikkaa. Toteutuneita autopaikkoja on reilusti yli vähimmäisvaatimuksen. Hakija on ilmoittanut henkilökunnan ja vierailijoiden pysäköintipaikkatarpeeksi n. 40 autopaikkaa. Sairaalamaisen palvelutalon asukkaat eivät tarvitse pysäköintipaikkoja. Kansipihalle jää kaksi liikuntaesteisten pysäköintipaikkaa ja ajoväylä esim. ambulanssille. Muilta osin kansipiha tulee muuttaa ympärivuotisesti viihtyisäksi ja vehreäksi kansipihaksi.

Pyöräpysäköinnin osalta voimassa olevassa kaavassa ei ole velvoitetta. Käyttötarkoituksen muutoksen osalta (n. 4 133 k-m²) pyöräpaikkojen määrä on yhteensä 29 pp (1 pp / 500 k-m² ja 1 pp / 3 työntekijää). Tämän lisäksi pyöräpaikkoja kaavanmukaista käyttötarkoitusta varten varataan 13 pp (1pp / 50 k-m²). Pyöräpaikkoja tulee toteuttaa yhteensä 42 kpl, joista hakijan mukaan kellariin sijoitetaan n. 34 pyöräpaikkaa ja kansipihalle n. 8 pyöräpaikkaa.

Rakennuksen sijainti melu- ja ilmanlaatuhaittoja ympäristöönsä tuottavan Paciuksenkadun varressa ei ole palveluasumiselle ihanteellinen. Tämän takia poikkeamisen ehtoihin on kirjattu vaatimuksia sisä- ja ulkotilojen meluntorjunnasta, runkomelun ja tärinän torjunnasta, ilmanotosta ja lämpöolosuhteista, joilla pyritään luomaan edellytykset turvalliselle ja terveelliselle sairaalamaiselle palveluasumiselle ja varmistamaan rakennuksen soveltuvuus tulevaan käyttötarkoitukseen.

Melutason ohjearvot on annettu valtioneuvoston päätöksessä 993/1992. Asuin- ja potilashuoneissa ohjeena on, että ulkoa kantautuvasta melusta aiheutuva melutaso sisällä alittaa melun A-painotetun ekvivalenttitason (LAeq) päiväohjearvon (klo 7–22) 35 dB. Esimerkiksi ääniympäristöasetuksen ohjeessa todetaan, että ohjearvopäätöksen lisäksi suunnittelussa tulisi kiinnittää huomiota, ettei enimmäisäänitaso rakennuksen asuinhuoneissa ylittäisi 45 dB. Poikkeamispäätöksessä annetut ehdot ohjaavat jatkosuunnittelua siten, että sisätiloissa saavutetaan mainitut arvot.

Maaperäinen runkoääni ja tärinä tulee ottaa huomioon suunniteltaessa ja rakennettaessa mm. raideliikenteen läheisyyteen. Runkoääni tai tärinä on haitallista erityisesti nukkumiseen tai lepoon käytettävissä huoneissa. Poikkeamispäätöksessä annettu ehto ohjaa suunnittelua siten, että ääniympäristöasetuksen ohjeessa annetut ohjearvot tulee saavuttaa.

Pääasiallinen melulta suojattu ulko-oleskelualue tulee toteuttaa ullakkotasossa sijaitsevan saunaosaston terassin yhteyteen, sillä se soveltuu ulko-oleskeluun myös ilmanlaadun kannalta. Kansipihan ei tarvitse täyttää ulko-oleskelualueen melumääräyksiä, mutta sen toteutuksessa tulee kuitenkin pyrkiä ääniympäristöltään mahdollisimman hyvään ratkaisuun.

HSY:n tuottaman kattavan ilmanlaatuaineiston perusteella ilmanlaadun ohjearvojen ylittyminen on melko epätodennäköistä. Tuloilmanottoon liittyvä poikkeamisen ehto vähentää ilman epäpuhtauksille altistumista ja on tarpeen ottaen huomioon kohteessa oleskelevan väestöryhmän herkkyys ilmansaasteille.

Poikkeamisen erityinen syy on olemassa olevan rakennuksen tarkoituksenmukainen käyttö.

Haettu toimenpide ei päätöksessä asetetuin ehdoin aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle taikka alueiden käytön muulle järjestämiselle, eikä vaikeuta luonnonsuojelun taikka rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista. Haettu toimenpide ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoin aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Sovelletut oikeusohjeet

Maankäyttö- ja rakennuslaki 58 § 1 mom, 145, 171, 173 ja 174 §
Maankäyttö- ja rakennusasetus 85 ja 86 §
Hallintosääntö 16 luku 5 § kohta 3a
Rakennusvalvontataksa 2024, 6 §

Voimassaolo ja jatkotoimenpiteet

Ennen mahdolliseen rakennustoimenpiteeseen ryhtymistä on saatava rakennuslupa, mikäli sellaista edellytetään. Rakennus- tai muu mahdollisesti vaadittava lupa on haettava kahden vuoden kuluessa poikkeamispäätöksen lainvoimaisuudesta lukien. Lupahakemukseen on liitettävä tämä päätös lainvoimaisuustodistuksineen.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeisenä arkityöpäivänä jolloin sen katsotaan tulleen asianosaisen tietoon. Julkipanopäivä vastaa pöytäkirjan nähtävilläolopäivää. Päätöksen valitusaika päättyy 30 päivän kuluessa päätöksen tiedoksisaannista.