Vuokraus, Haaga, 91-29-101-7, tontti 29101/7, Nuijamiestentie 3, Kiinteistö Oy Helsingin Nuijamiestentie 3

Toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö päätti:

L1129-48

Tonttia ja sen vuokrausta koskevat tiedot

Vuokralainen pyytää päätösesityksen mukaisen tontin vuokraamista uudelleen, koska vuokra-aika on päättymässä 31.12.2025

Tontilla on voimassa asemakaava nro 11966 (2013), jossa se on osoitettu liike- ja toimistorakennusten korttelialueeseen. Tontin pinta-ala on 10 384 m² ja rakennusoikeus 12 461 k-m².

Yleiskaavassa (2016) tontti on osoitettu kantakaupungin alueeksi (C2).

Tontilla sijaitsee 5-kerroksinen rakennus, johon on toteutettu 6 209 k-m² toimistotiloja, 2 306,5 k-m² varastotiloja, 763 k-m² maanalaisia varastotiloja ikkunattomia varastotiloja ja 1 661,5 k-m² väestönsuoja- ja muita vastaavia teknisiä tiloja.

Vuokralainen harjoittaa tontilla ja sillä olevassa rakennuksessa toimi- ja varastotilojen vuokraustoimintaa.

Vuokra-alueen muuttuminen

Voimassa olevassa asemakaavassa nro 11966 tontin muoto on muuttunut siten, että tontin eteläosasta poistuu noin 1 176 m² muotoinen pysäköintiin käytetty alue, joka on kaavoitettu läheisen oppilaitoksen laajennusvaraksi, ja tontti laajenee itäpuolelle noin 739 m². Tällä sopimuksella vuokrataan uusi kaavatontti 29101/7, ja vuokralainen on velvollinen hakemaan tontin lohkomista kustannuksellaan.

Vuokra-alueesta poistuva alue vuokrataan vuokralaiselle erillisellä toistaiseksi voimassa olevalla sopimuksella pysäköintikäyttöön.

Tontin uudelleenvuokraus

Hakijalle esitetään vuokrattavaksi uudelleen päätösesityksen mukainen tontti 31.12.2055 saakka liike-, toimisto-, ja varastotarkoitukseen.

Tontin vuokraaminen uudelleen kyseiseksi ajaksi ja tarkoitukseen on perusteltua, koska tontti on voimassa olevassa asemakaavassa osoitettu liike- ja toimistotarkoitukseen ja yleiskaavoitusyksikkö ja asemakaavoitus puoltavat tontin vuokraamista.

Uudelleenvuokraukselle ei ole myöskään estettä, koska tontilla oleva rakennuskanta ja pihapiiri ja siihen rajautuva lähiympäristö ovat hyvässä kunnossa päätösehdotuksen mukainen vuokra-aika huomioon ottaen.

Vuokralainen on täyttänyt nykyisen maanvuokrasopimuksen mukaiset velvoitteensa.

Tontin uusi vuosivuokra

Tontin voimassa olevan maanvuokrasopimuksen mukainen vuosivuokra on 149 620,31 euroa.

Tontin uudeksi vuosivuokraksi esitetään 6 809,25 euroa elinkustannusindeksissä 1951 = 100, joka vastaa nykyrahassa 159 336,45 euroa (ind. 23,40).

Uusi vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksin muutokseen siten kuin maanvuokrasopimuksen ehdossa on sanottu.

Uusi vuosivuokra perustuu tällä hetkellä vuokrasopimuksen käyttötarkoituksen mukaisen toimisto- ja liikerakennusoikeuden osalta markkinaehtoiseen yksikköhintaan 17,09 euroa/k-m² elinkustannusindeksissä 1951 = 100 (ind.100), joka vastaa nykyrahassa noin 400 euroa/k-m² (ind. 23,40), varastorakennusoikeuden osalta markkinaehtoiseen yksikköhintaan 8,55 euroa/k-m² elinkustannusindeksissä 1951 = 100 (ind.100), joka vastaa nykyrahassa noin 200 euroa/k-m² (ind. 23,40) ja maanalaisen varastorakennusoikeuden sekä väestönsuoja- ja teknisten tilojen osalta markkinaehtoiseen yksikköhintaan 4,27 euroa/k-m² elinkustannusindeksissä 1951 = 100 (ind.100), joka vastaa nykyrahassa noin 100 euroa/k-m² (ind. 23,40), sekä kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin vuotuiseen tuottoon.

Vakiintuneen käytännön mukaisesti maanalaisista varastotiloista peritään puolet maanpäällisten varastotilojen hinnasta.

Edellä sanotun vuokranmäärityksen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen (CBRE Finland Oy, 3.5.2024 ja Newsec Valuation Oy hintavyöhykekartta).

Valtiontukiarviointi

Kiinteistö Oy Nuijamiestentie 3:n kanssa tehtävän vuokrasopimuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla vuokratason markkinaperusteisuus. Kauppahinta/vuokra on markkinaehtoinen, joten Kiinteistö Oy Nuijamiestentie 3 ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).

Vuokrausperiaatteiden ja tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Kaupunkiympäristölautakunta on päättänyt (448 §, 16.9.2025) tontille seuraavat vuokrausperiaatteet ja oikeutta toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikön päättämään tontin vuokraamisesta niitä noudattaen:

1. Tonttien vuokra-aika on enintään 30 vuotta.

2. Toimitilatonttien vuokran määräytymisperusteena käytetään asemakaavan mukaista rakennusoikeutta, tai tämän ylittyessä, toteutunutta rakennusoikeutta. Lisäksi vuokran määräytymisperusteena käytetään joko ulkopuolisen kiinteistöarvioijan laatiman hintavyöhykelausunnon tai kohdekohtaisen arviokirjan mukaista yksikköhintaa markkinaehtoisuuden takaamiseksi. Vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksiin.

3. Sopimukset tullaan tekemään sillä nimenomaisella edellytyksellä, että vuokra-alueen käyttötarkoitus säilyy asemakaavan mukaisessa toimitilatarkoituksessa.

4. Muuten noudatetaan tavanomaisia toimitilatonttien vuokrausehtoja ja kaupunkiympäristön toimialan toimivaltaisen viranhaltijan päättämiä lisäehtoja.

Esitettävä tontin uudelleenvuokraus ja sitä koskeva vuokrasopimusluonnos on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019, 220 § päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti.

Maanvuokrasopimuksen ehdot

Uudelleenvuokrattavan tontin maanvuokrasopimuksen 2 §:än esitetään erityistä ehtoa, jonka mukaan sopimus on tehty sillä nimenomaisella edellytyksellä, että vuokra-alueen käyttötarkoitus säilyy kaavanmukaisessa liike- ja toimistotarkoituksessa. Mikäli tontti kehitetään vuokra-aikana asumiseen, vuokranantaja ei maapoliittisista linjauksista poiketen kompensoi vuokralaiselle tästä sopimuksesta aiheutuvaa vuokraoikeuden arvonnousua.

Maanvuokrasopimuksen 10 §:än esitetään otettavaksi erityisiä ehtoja vuokra-alueesta kaavoituksen johdosta poistuvan alueen osalta.

Maanvuokrasopimuksen 26 §:än esitetään otettavaksi ehto, jonka mukaan: ”Vuokralainen on velvollinen korvauksetta sallimaan HSY:n viemäriputkien pitämisen, huollon, ylläpidon, korjaamisen ja uusimisen vuokra-alueella. Vuokralainen vastaa kustannuksellaan tunnelirakenteiden ylläpidosta varsinaisia viemäriputkia lukuun ottamatta.” Vastaavan sisältöinen ehto sisältyi myös aiempaan maanvuokrasopimukseen.

Muuten uudelleenvuokrattavan tontin maanvuokrasopimus esitetään tehtäväksi kaupunkiympäristön toimialan tavanomaisin liike- ja toimistotonttia koskevin maanvuokrasopimusehdoin.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta päätti (448 §, 16.9.2025) oikeuttaa kaupunkiympäristön toimialan maankäyttö ja kaupunkirakenne -palvelukokonaisuuden maaomaisuuden kehittäminen ja tontit -palvelun tontit-yksikön toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikön vuokraamaan uudelleen kyseisen tontin pitkäaikaisesti toimitilatarkoitukseen noudattaen päätöksen mukaisia vuokrausperiaatteita ja päättämään muista maanvuokrasopimusten ehdoista.

Helsingin kaupungin hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1:n kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunta antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä enintään 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa enintään yhden vuoden irtisanomisaika.