Vuokraus, Laajasalo, tontit 49238/5 ja 49237/1, Puuskakuja 19 ja Puuskakuja 14, Ahtola-kulttuurisäätiö sr

Toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö päätti

L2149-16
L2149-17

Tiivistelmä

Helsingin kaupunki on vuokrannut usealle yksityiselle koululle tontin asemakaavan mukaisesti koulutoimintaa varten. Rakennukset ovat koulujen yksityistä omaisuutta ja joiden hallintaa varten on usein perustettu oma kiinteistöosakeyhtiö.

Koulujen vuokrasopimusehdoissa on ollut maininta, että tontinvuokraa ei peritä niin kauan kuin tontit ovat koulujen käytössä tai vuokranperintä on lähes nimellinen. Koska koulutoiminta on jatkunut edelleen tonteilla, on ollut tarkoituksenmukaista, että kaupunki vuokraa tontit uudelleen koulujen toimintaa varten ehdolla, että tonteista peritään kohtuulliseksi katsottua vuokraa sekä käyttämällä muutoin soveltuvin ehdoin liike- ja toimistotonttien vuokrasopimuslomakkeita.

Tontteja ja niiden vuokrausta koskevat tiedot

Ahtola-kulttuurisäätiö sr. pyytää päätösesityksen mukaisten tonttien nrot 49238/5 ja 49237/1 vuokraamista uudelleen opetustoimintaa varten.

Tontin 49238/5 nykyisen maanvuokrasopimuksen vuokra-aika on 1.6.1996-31.12.2025.

Tontilla on voimassa asemakaava nro 12810 (2024), jossa tontti on osoitettu osin palvelurakennusten korttelialueeseen ja osin lähivirkistys-alueeseen. Tontin pinta-ala on 7 314 m² ja rakennusoikeus yhteensä 395 k-m².

Tontilla sijaitsee 323 k-m²:n suuruinen koulurakennus ja 78 k-m²:n suuruinen talousrakennus.

Tontin 49237/1 nykyisen maanvuokrasopimuksen vuokra-aika on 1.2.1990-31.12.2025.

Tontilla on voimassa asemakaava nro 9240 (1990), jossa tontti on osoitettu yleisten rakennusten korttelialueeseen. Tontin pinta-ala on 6 952 m² ja rakennusoikeus 2 000 k-m².

Tontilla sijaitsee 988 k-m²:n suuruinen koulurakennus.

Yleiskaavassa (2016) vuokra-alueet on osoitettu asuntovaltaiseksi sekä viher- ja virkistysalueiksi.

Tontin uudelleenvuokraus

Hakijalle esitetään vuokrattavaksi uudelleen päätösesityksen mukaiset tontit 31.12.2055 saakka opetustoimintaa varten.

Uudelleen vuokrauksessa noudatetaan yleisesti käytettyjä yksityisiä kouluja koskevia vuokrausperiaatteita. Näiden mukaisesti vuokra-aika on ollut enintään 50 vuotta ja vuokra määritellään toteutuneen rakennusoikeuden sekä ulkopuolisen kiinteistöarvoitsijan yleisten rakennusten tonteille arvioiman markkina-arvon perusteella.

Tonttien vuokraaminen uudelleen kyseiseksi ajaksi ja tarkoitukseen on perusteltua, koska tontit on voimassa olevassa asemakaavassa osoitettu opetustoimintaa varten. Asemakaavapalvelu puoltaa uudelleen-vuokrausta.

Vuokralainen on täyttänyt nykyisen maanvuokrasopimuksen mukaiset velvoitteensa.

Vuokra ja vuokrausehdot

Tontin 49238/5 nykyinen perusvuosivuokra on 232,10 euroa, mikä vastaa tämän päivän indeksissä vuosivuokraa 5 412,57 euroa vuodessa.

Tontin uudeksi perusvuosivuokraksi esitetään 260,65 euroa elinkustannusindeksissä lokakuu 1951=100, mikä vastaa tämän päivän indeksissä noin 6 083,57 euroa (ind. 2334).

Uusi vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksin muutokseen siten kuin maanvuokrasopimuksen ehdossa on sanottu.

Uusi vuosivuokra perustuu tällä hetkellä vuokrasopimuksen käyttötarkoituksen mukaiseen tontin markkinaehtoiseen yksikköhintaan opetus-tarkoitukseen osoitettujen yleisten rakennusten tonttien rakennusoikeuteen 13 euroa/k-m² elinkustannusindeksissä lokakuu 1951=100, mikä vastaa tämän päivän indeksissä 303 euroa/k-m² (ind. 2334) sekä kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin vuotuiseen tuottoon.

Lisäksi esitettävä vuosivuokra perustuu yksityisten koulujen vuokrauksissa käytettyyn toteutuneeseen rakennusoikeuteen, mikä tällä tontilla on 401 k-m².

Tontin 49237/1 nykyinen perusvuosivuokra on 1 117,32 euroa, mikä vastaa tämän päivän indeksissä vuosivuokraa 25 811,57 euroa vuodessa. Vuokrasta peritään vuokrasopimusehtojen mukaisesti 50 %.

Tontin uudeksi perusvuosivuokraksi esitetään 642,20 euroa elinkustannusindeksissä lokakuu 1951=100, mikä vastaa tämän päivän indeksissä noin 14 988,95 euroa (ind. 2334).

Uusi vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksin muutokseen siten kuin maanvuokrasopimuksen ehdossa on sanottu.

Uusi vuosivuokra perustuu tällä hetkellä vuokrasopimuksen käyttötarkoituksen mukaiseen tontin markkinaehtoiseen yksikköhintaan opetus-tarkoitukseen osoitettujen yleisten rakennusten tonttien rakennusoikeuteen 13 euroa/k-m² elinkustannusindeksissä lokakuu 1951=100, mikä vastaa tämän päivän indeksissä 303 euroa/k-m² (ind. 2334) sekä kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin vuotuiseen tuottoon.

Lisäksi esitettävä vuosivuokra perustuu yksityisten koulujen vuokrauksissa käytettyyn toteutuneeseen rakennusoikeuteen, mikä tällä tontilla on 988 k-m².

Edellä sanotun vuokranmäärityksen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen (Newsec Valuation/ Hintavyöhykekartta 2024).

Valtiontukiarviointi

Ahtola-kulttuurisäätiö sr.:n kanssa tehtävän vuokrasopimuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla vuokratason markkinaperusteisuus. Vuokra on markkinaehtoinen, joten Ahtola-kulttuurisäätiö sr. ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).

Vuokrausperiaatteiden ja tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Kaupunginvaltuusto päätti 20.1.2016 § 14 vuokrata yksityisille kouluille niillä pitkään vuokralla olleet tontit enintään 50 vuodeksi vuokrausperusteinaan mm. toteutunut rakennusoikeus. Tätä uudelleenvuokrausta esitetään tehtäväksi 30 vuodeksi muutoin samoin perustein.

Muutoin esitettävä tontin uudelleenvuokraus ja sitä koskeva vuokrasopimusluonnos on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019 § 220 päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti.

Maanvuokrasopimuksen ehdot

Uudelleenvuokrattavan tontin maanvuokrasopimus esitetään tehtäväksi kaupunkiympäristötoimialan tavanomaisin liike- ja toimistoaluetta koskevin maanvuokrasopimusehdoin.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta on 4.4.2023 § 195 siirtänyt hallintosäännön mukaisen toimivaltansa (16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 -kohta) toimitilatontit ja kiinteistökehitys –tiimin päällikölle antaa vuokralle toimialan hallinnassa olevia rakentamattomia kiinteistöjä yritystarkoituksiin enintään 30 vuodeksi määräaikaisin maanvuokrasopimuksin, kun kiinteistön rakennusoikeus on enintään 3 000 k-m² tai toistaiseksi voimassa olevin maanvuokrasopimuksin, joissa on enintään yhden vuoden irtisanomisaika, tai kun alueelle on päätetty vuokrausperiaatteet.