Toimistotontin 46025/19 pitkäaikainen vuokraaminen Peab Invest Oy:lle perustettavan kiinteistöyhtiön lukuun (Pitäjänmäki)

Kiinteistöviraston tonttiosaston osastopäällikkö päättää vuokrata Peab Invest Oy:lle perustettavan kiinteistöyhtiön lukuun 46. kaupunginosan (Pitäjänmäki) korttelissa nro 46025 sijaitsevan toimistotontin nro 19 (noin 2 606 m², 8 900 k-m², Karvaamokuja 2b) toimistotaloa varten 1.8.2017 - 31.12.2070 seuraavin ehdoin:

1

Huhtikuun 1. päivästä 2019 alkaen vuosivuokra sidotaan viralliseen elinkustannusindeksiin, jossa lokakuu 1951 on 100 siten, että perusvuosivuokra on 9 790 euroa vuodessa sekä sitä vastaava perusindeksi 100, ja että kunkin kalenterivuoden toisen neljänneksen alusta seuraavan kalenterivuoden ensimmäisen neljänneksen loppuun laskettava vuosivuokra tarkistetaan kertomalla perusvuosivuokra luvulla, joka saadaan jakamalla edellisen kalenterivuoden keskimääräinen elinkustannusindeksi perusindeksillä 100.

Perittävä vuosivuokra 31.3.2019 asti on 188 262 euroa vuodessa.

Vuokra maksetaan vuosittain neljässä yhtä suuressa erässä. Eräpäivät ovat 2.1., 1.4., 1.7. ja 1.10.

2

Vuokraoikeuden siirto on vapaa.

3

Vuokra-alueella on tehty maaperän pilaantuneisuustutkimukset: SRV Viitoset Oy, Sanoma magazines – toimitalo, kortteli 46025 tontti 13, Pitäjänmäki, ympäristötekninen perusselvitys. 19.3.2003, Fundus Oy ja Geotek Oy, Maaperähaitta-ainetutkimus, Karvaamokuja 2, kortteli 46025 tontti 13, 24.4.2013. Tutkimuksessa alueella on todettu yhdessä pisteessä alemman ohjearvon ylitys öljyhiilivetyjen osalta.

Vuokralaisen tulee ilmoittaa vuokranantajalle (Kiinteistöviraston tonttiosasto, Johanna Hytönen, puhelin 09-310 36414) maanrakentamisen aloitusajankohta viimeistään kaksi viikkoa ennen töiden aloittamista. Vuokralaisen on otettava huomioon puhdistamisesta mahdollisesti aiheutuva töiden hidastuminen.

Vuokralainen vastaa puhdistamiseen liittyvistä maarakennustoimenpiteistä, kuten kaivusta ja kuljetuksesta, ympäristöviranomaisen päätöksen ja vuokranantajan ohjeiden mukaisesti. Vuokranantaja vastaa puhdistamisen suunnittelusta, tutkimuksista, valvonnasta ja mahdollisesta jälkitarkkailusta.

Vuokranantaja korvaa vuokralaiselle maaperän puhdistamisesta aiheutuneet tavanomaisiin maarakennuskustannuksiin nähden ylimääräiset kustannukset. Selvyyden vuoksi todetaan, että alemman ohjearvon alittavista haitta-ainepitoisuuksista aiheutuvia toimenpiteitä ei pidetä tässä tarkoitettuna pilaantuneen maaperän puhdistamisena. Ylimääräisiä kustannuksia määriteltäessä vertailukustannuksina pidetään pilaantumattomien maiden osalta niiden kuljettamista 20 kilometrin etäisyydelle kohteesta. Ylimääräisinä kustannuksina ei pidetä maaperän puhdistamisesta aiheutuvaa töiden hidastumista.

Korvattavista toimenpiteistä ja kustannuksista ja yksikköhinnoista on sovittava tarkemmin ennen maarakennustöiden aloittamista. Vuokranantaja maksaa kustannukset vuokralaisen esittämän ja vuokranantajan hyväksymän laskun mukaisesti. Edellä mainitut kustannukset voidaan korvata vain, jos korvausperusteista ja korvattavista toimenpiteistä on sovittu ennen niiden toteuttamista.

Vuokranantaja ei vastaa maaperän puhdistamisesta aiheutuvasta viivästymisestä. Vuokranantaja ei myöskään vastaa vahingoista, haitoista eikä kustannuksista, joita vuokralaisen hankkeelle saattaa viivästyksestä aiheutua.

Edellä mainittu vuokranantajan korvausvelvollisuus pilaantuneesta maaperästä on voimassa siihen asti, kun kaikki vuokra-alueelle rakennettavat rakennukset ovat asemakaavan 10975 ja tämän vuokrasopimuksen käyttötarkoituksen mukaisesti ensimmäisen kerran viranomaisen toimesta hyväksytty käyttöönotettavaksi, kuitenkin enintään viisi vuotta vuokrasuhteen alkamisesta lukien. Tämän jälkeen vuokralainen vastaa pilaantumisesta ja siitä aiheutuvista kustannuksista

Edellä mainittu vuokranantajan korvausvelvollisuus ei koske vuokralaisen tai vuokralaisen lukuun toimineen toiminnasta ennen vuokrasuhteen alkamista aiheutunutta pilaantumista. Edellä mainittu ei myöskään koske vuokra-aikana aiheutunutta pilaantumista riippumatta sen aiheuttajasta.

4

Vuokralainen on velvollinen toteuttamaan tontille myönnetyn rakennusluvan mukaisen toimistotalohankkeen 31.12.2019 mennessä.

Toimistotalon energiatehokkuusluokka on A (2007).

Toimistotalohanke on toteutettava niin, että se integroituu naapuritontille 46025/18 jo toteutettuun toimistotalohankkeeseen yhtenäiseksi rakennuskokonaisuudeksi.

5

Tontin vuokralaisella on oikeus ostaa tontti sen jälkeen, kun sille on rakennettu ja käyttöönotetuksi hyväksytty toimistotalo.

Tontin hinta perustuu elinkustannusindeksin pistelukua 100 vastaavaan yksikköhintaan 22 euroa/k-m². Kauppahinta määräytyy tonttijaon nro 12273 osoittaman 8 900 k-m²:n rakennusoikeuden mukaan. Kauppahinta määräytyy kuitenkin toteutetun rakennusoikeuden mukaan, jos se on em. tonttijaon osoittamaa rakennusoikeutta suurempi.

Kauppahinta määräytyy kaupantekohetkellä viimeksi julkaistun indeksipisteluvun mukaan korjatun yksikköhinnan mukaan.

Mikäli osto-oikeutta ei ole käytetty viiden (5) vuoden kuluessa tämän pitkäaikaisen maanvuokrasopimuksen alkamisesta lukien, raukeaa edellä mainittu osto-oikeus.

6

Vuokralainen on velvollinen noudattamaan liitteenä 3 ja 4 olevia yhteisjärjestelysopimuksia.

7

Tätä sopimusta koskevat riitaisuudet pyritään ratkaisemaan neuvotteluteitse.

Jos vuokralainen ei noudata tätä sopimusta tai sen nojalla annettuja määräyksiä, vuokralainen voidaan velvoittaa maksamaan vuokranantajalle sopimussakkona kulloinkin enintään 250 000 euroa.

8

Vuokralainen maksaa kaupungille tontin lohkomisesta aiheutuneet 1 020 euron kustannukset maanvuokrasopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä.

9

Muutoin noudatetaan liike- ja toimistoalueen vuokrasopimuslomakkeen 1 §:n 5- ja 6 kohtia, 3 §:n 2 - 6 kohtia, 4 §, 5 §:n 1, 2 ja 4-7 kohtia, 6 §, 7 §:n 2-5 kohtia, 8 §, 9 §:n 1 kohtaa, 10 §:n 1 kohtaa, 12 §, 13 §, 14 §:n 1 - 3 kohtia, 16 - 18 §, sekä 20 § - 22 §.

(L1146-55)

Peab Invest Oy:lle perustettavan kiinteistöyhtiön lukuun esitetään vuokrattavaksi 31.12.2070 saakka Pitäjänmäen korttelissa nro 46025/19 sijaitseva toimistotontti (8 900 k-m²) toimistotalon toista vaihetta varten.

Kaupunginhallitus on 9.1.2012 varannut Peab Oy:lle em. korttelista toimistotontin 46025/13 (KT 19 750 k-m²) Peab Suomen pääkonttori-hankkeen ja toimistotalon suunnittelua varten. Toimistotontti on varausaikana jaettu tontiksi 46025/18 (10 850 k-m²) ja nyt vuokrausesityksen kohteena olevaksi tontiksi 46025/19 (8 900 k-m²) kahdessa vaiheessa toteutettavan ison toimistotalokokonaisuuden mahdollistamiseksi.

Toimistotalon ensimmäinen vaihde valmistui tontille 46025/18 keväällä 2016. Toimistotalon toisen vaiheen rakentaminen on tarkoitus alkaa 1.8.2017 esityksen kohteena olevalla tontilla 46025/19 ja se on tarkoitus integroida naapuritontille 46025/18 jo toteutettuun ensimmäiseen vaiheeseen yhtenäiseksi rakennuskokonaisuudeksi.

Hakemus on päätöksen liitteenä 1.

Kaupunginvaltuuston 18.1.2012 vahvistamien vuokrausperusteiden mukaisesti toimistotontin nro 46025/19 vuokra-aika on 31.12.2070 saakka ja vuokra perustuu yksikköhintaan 22 euroa/k-m² (ind. 1951=100). Tämä vasta tällä hetkellä pääoma-arvoa noin 423 euroa/ k-m². Lisäksi kaupunginvaltuusto on vahvistanut, että tontin maanvuokrasopimukseen voidaan ottaa osto-option, joka tulee voimaan, kun tontti on rakennettu ja käyttöönotetuksi hyväksytty. Tontin ostohintana on myös edellä mainittu yksikköhinta 22 euroa/k-m² (ind. 1951=100).

Ulkopuolisen arvion perusteella (Newsec valuation, 12/2015) edellä sanottu vahvistettu vuokrausperuste vastaa edelleen esityksen kohteena olevan toimistotontin markkina-arvoa.

Edellä esitetyn perusteella toimistotontista 46025/19 perittävä vuosi-vuokra on 188 262 euroa (8 900 k-m² x 22 e/k-m² x 5 % x ind. pisteluku 19,23).

Kiinteistöviraston tonttiosasto ja Peab Invest Oy ovat neuvotteluissa päässeet yhteisymmärrykseen vuokrattavaksi esitettävän tontin pitkä-aikaiseen maanvuokrasopimukseen otettavista toteutus- ja muista ehdoista. Sopimukseen otetaan myös ehto kahden alueellisen yhteisjärjestelysopimuksen noudattamiseksi, joiden laatimisessa Peab Invest Oy on ollut mukana jo toimistohankkeen ensimmäisen vaiheen aikana.