Vuokraus, maanvuokrasopimuksen jatkaminen, Vartiokylä, tontti 91-45-479-1, Telatie 2, Helsingin Osuuskauppa Elanto

Toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikkö päätti:

- vuokrata uudelleen Helsingin Osuuskauppa Elannolle (Y-tunnus 1837954-9) Helsingin 45. kaupunginosan (Vartiokylä) korttelissa 45479 sijaitsevan AL-tontin 45479/1 (3 926 m² ja 1 400 k-m², Telatie 2) päivittäistavarakauppaa varten ajalle 1.3.2025 – 28.2.2055 liitteenä 1 olevan maanvuokrasopimusluonnoksen mukaisesti,

- merkitä tontin nykyinen maanvuokrasopimus nro 18501 päättymään 28.2.2025 (L1145-30) ja

- valtuuttaa sekä sopimukset ja valvonta -tiimin päällikön että juristin, kummankin yksin, allekirjoittamaan Helsingin kaupungin puolesta edellä mainitun sopimuksen ja tarvittaessa tekemään siihen vähäisiä korjauksia ja tarkennuksia.

Tonttia ja sen vuokrausta koskevat tiedot

Vuokralainen pyytää 29.11.2024 lähettämällään hakemuksellaan päätösesityksen mukaisen AL-tontin vuokraamista uudelleen päivittäistavarakauppaa varten, koska vuokra-aikaa on jäljellä enää kolme vuotta ja vuokralaisen tavoitteena on purkaa tontilla oleva puutarhamyymälä sekä rakennuttaa tontille uusi päivittäistavarakauppa.

Nykyisen maanvuokrasopimuksen vuokra-aika on 1.2.1999 – 31.12.2028.

Tontilla on voimassa asemakaava nro 7930, jossa se on osoitettu liikerakennusten korttelialueeksi (AL). Tontin pinta-ala on 3 926 m² ja rakennusoikeus 1 400 k-m².

Yleiskaavassa (2016) tontti on osoitettu asuntovaltaiseksi-alueeksi (A2).

Tontilla sijaitsee puutarhakeskus ja myymälärakennus (1 074 k-m²), jotka vuokralaisen on tarkoitus purkaa ja rakentaa tilalle kaavan mukaisen rakennusoikeuden (1 400 k-m²) suuruinen päivittäistavarakauppa.

Tontin uudelleenvuokraus

Hakijalle esitetään vuokrattavaksi uudelleen päätösesityksen mukainen tontti 28.2.2055 saakka päivittäistavarakauppaa varten.

Uusia vuokrausperiaatteita ei ole vahvistettu alueelle eikä tontille.

Tontin vuokraaminen uudelleen kyseiseksi ajaksi ja tarkoitukseen on kuitenkin perusteltua, koska tontti on voimassa olevassa asemakaavassa osoitettu liiketarkoitukseen ja asemakaavoitus on puoltanut tontin uudelleenvuokraamista.

Vuokralainen on täyttänyt nykyisen maanvuokrasopimuksen mukaiset velvoitteensa.

Tontin uusi vuosivuokra

Tontin voimassa olevan maanvuokrasopimuksen vuosivuokra on 1 412,27 euroa elinkustannusindeksissä 1951 = 100, joka vastaa tällä hetkellä 32 934,14 euroa.

Tontin uudeksi vuosivuokraksi esitetään 2 400,34 euroa elinkustannusindeksissä 1951 = 100, joka vastaa 56 000 euroa (ind. 12/24, 2333).

Uusi vuosivuokra sidotaan elinkustannusindeksin muutokseen siten kuin maanvuokrasopimuksen ehdossa on sanottu.

Tontin vuosivuokra nousee nyt tonttia uudelleen vuokrattaessa, mutta uutta vuokraa aletaan periä vasta uudisrakennuksen rakentamisen aloittamisesta, 1.9.2025, lukien. Uudelleenvuokrauksissa uutta vuokraa ryhdytään perimään kaupunginhallituksen 1.4.2019, 220 §:n päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti yleensä vasta alkuperäisen vuokra-ajan päättymisestä lukien. Tässä tapauksessa kuitenkin tontin käyttötarkoitus muuttuu puutarhamyymälästä päivittäistavarakaupaksi, joten uutta vuokraa on perusteltua ryhtyä perimään muutoksesta lukien. Tontin uudesta vuosivuokrasta peritään näin ollen 58,81 prosenttia uudisrakennuksen arvioituun rakentamisen aloittamisajankohtaan, eli 31.8.2025 saakka.

Uusi vuosivuokra perustuu tällä hetkellä vuokrasopimuksen käyttötarkoituksen mukaiseen tontin markkinaehtoiseen yksikköhintaan 34,29 euroa/k-m² elinkustannusindeksissä 1951 = 100 (ind.100), joka vastaa nykyrahassa noin 800 euroa/k-m² (ind. 12/24, 2333), sekä kaupunginvaltuuston päättämään viiden prosentin vuotuiseen tuottoon.

Edellä sanotun vuokranmäärityksen markkinaehtoisuus on varmistettu puolueetonta arvioijaa käyttäen (Jones Lang LaSalle Oy 3.1.2025).

Lisäksi esitettävä vuosivuokra perustuu asemakaavan mukaiseen 1 400 k-m²:n rakennusoikeuteen.

Valtiontukiarviointi

Vuokralaisen kanssa tehtävän vuokrasopimuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu ja varmistettu ulkopuolisen arvioitsijan arviokirjalla vuokratason markkinaperusteisuus. Vuokra on markkinaehtoinen, joten vuokralainen ei saa SEUT 107(1) artiklan mukaista valtiontukea.

Euroopan unionin toiminnasta tehdyn sopimuksen (SEUT) 107(1) artiklan mukaan, jollei perussopimuksissa toisin määrätä, jäsenvaltion myöntämä taikka valtion varoista muodossa tai toisessa myönnetty tuki, joka vääristää tai uhkaa vääristää kilpailua suosimalla jotakin yritystä tai tuotannonalaa, ei sovellu sisämarkkinoille, siltä osin kuin se vaikuttaa jäsenvaltioiden väliseen kauppaan. Julkisyhteisöjen toteuttamat taloudelliset transaktiot eivät anna taloudellista etua, eivätkä näin ollen ole valtiontukea, jos niissä noudatetaan tavanomaisia markkinaehtoja (Komission tiedonanto valtiontuen käsitteestä 2016/C 262/01 kohdat 74 ja 97).

Tontinluovutuslinjausten noudattaminen

Esitettävä tontin uudelleenvuokraus ja sitä koskeva vuokrasopimusluonnos on laadittu kaupunginhallituksen 1.4.2019, 220 § päättämien tontin luovutusta koskevien linjausten mukaisesti lukuun ottamatta edellä selostettua ja perusteltua uuden vuosivuokran alkamisajankohtaa.

Maanvuokrasopimuksen ehdot

Uudelleenvuokrattavan tontin maanvuokrasopimus esitetään tehtäväksi kaupunkiympäristötoimialan tavanomaisin toimitilatonttia koskevin maanvuokrasopimusehdoin.

Toimivalta

Kaupunkiympäristölautakunta on 4.4.2023 § 195 siirtänyt hallintosäännön 16 luvun 1 §:n 2 momentin 1 kohdan mukaisen toimivaltansa antaa uudelleen vuokralle toimialan hallinnassa olevia kiinteistöjä yritystarkoituksiin enintään 30 vuoden määräaikaisin maanvuokrasopimuksin toimitilatontit ja kiinteistökehitys -tiimin päällikölle, kun kiinteistön rakennusoikeus on enintään 3 000 k-m².